中原地产孔军：楼市“金九银十”或可期 房价狂涨几率不大

回顾2011年，鹭岛楼市并未迎来所谓的“金九银十”，取而代之为“铜九铁十”。言及当下，受楼市持续调控以及传统销售淡季的影响，8月以来，各地住宅市场回暖势头有所收敛，厦门8月成交截至26日，同比7月前三周住宅成交套数少了1600套，随着“金九银十”传统旺季即将来临，市场走势如何引人关注。本次搜房网独家策划《2012厦门楼市之金九银十》特走进知名房地产代理企业——中原地产，采访中原地产代理有限公司厦门分公司董事总经理孔军，以期“遇见”未知的“金九银十”。

一、2012年上半年楼市成交 刚需购房成主力

回顾2012年上半年厦门楼市，1月、2月，开局低迷但暗流涌动；3月意外小阳春，商品住宅成交4555套，环比大涨110%；4月，乘胜追击，接连维稳楼市成交；5月，再奏凯歌，成交一红到底；6月，借降息东风再现高昂。

油然，上半年厦门楼市华丽丽的交出了一份极为好看的“成绩单”——2012上半年厦门住宅成交18927套！对此，中原地产代理有限公司厦门分公司董事总经理孔军表示，铸就厦门上半年楼市“回暖”现象主要归之有三个方面的因素。

其一、刚性需求购房成市场主力

初次和改善性置业刚性需求明显，中小户型一直以来都是购房者关注的热点，而上半年开盘的中小户型项目主要是以刚性需求和改善性住宅为主的项目，例如岛外在售热销楼盘中航城国际社区、华润橡树湾、海沧万科城，岛内售罄的信和上筑等楼盘产品。

其二、楼市政策利好因素

尽管在“双限”的大背景下，楼市调控依然存在，但信贷政策却给予了宽松，频出的利好政策增加了购房者的信心，许多持币观望楼市的刚需们也开始出手。

其三、开发商各种“浑身解数”

 基于中央政策指向以及自身库存的压力，为了争取市场有限的刚需购房群体份额，各家楼盘也“积极配合”给予了相关的优惠措施和折扣力度，“降价促销”、“现金为王”、“抢占刚需”便是上半年鹭岛楼市主题关键字，也促使了楼市部分受抑制的购房需求得到释放。

二、后市猜想：厦门楼市“金九银十”或可期

由于市场对楼市下半年走势尚未形成定论，加之担忧未来调控政策变动，今年的“金九银十”让一众开发商在期待中又夹杂了些忐忑。于是，抢占市场先机，提前发力，透支需求，成为不少楼盘销售策略。但这难免将冲淡“金九银十”，毕竟5月份开始的市场局部回暖已经透支了太多需求，季节性的影响已然远不如政策所带来的影响。

孔军认为，目前厦门岛外购房比例占有70%左右，交易量占楼市成交绝对主力，而异地购房比例为50%。从楼市督查情况看，房地产市场调控的厦门各项政策措施得到较好落实，楼市稳健，发展态势有序。虽然8月市场并未延续之前成交态势，反而有降温迹象，但在刚需群体仍旧存在，市场供需充足的情况下，购房者的买房选择较多，“金九银十”有望维持理性趋势，好过去年，但如果房价短期内出现过大涨幅，或引发新政策的出台。

对于时下，坊间甚传的房产税扩容，孔军也发表了自己的看法。他认为，房产税的实行必然需要严格审核，时机成熟，才会给予城市试行和扩容！尤其在大环境下，加大政策调整力度并不现实，调控政策仍将是对原有政策的坚决执行，巩固现有推行的楼市宏观调控。在此基础上，下半年楼市整体将保持稳定，防止房价反弹的同时防止经济过度下滑。

但对于如若房产税得以试行，未来其对与刚需购房群体影响也是有限的，因为刚需群体是属于自住，“不得不“而进行购买行为，且房产税的实行也意在抑制炒房等投机行为而非刚需！

三、房价狂涨几率不大 目前仍是购房时机

言及住宅，目前厦门土地市场出让的住宅用地逐年减少，2009年9月8日之前住宅用地出让16幅，2010年同期住宅用地出让22幅，2011年则为10幅，2012年截至当下，出让住宅用地仅为6幅，住宅用地的减少，是否会导致厦门市场总体住宅供应量减少，进而演变市场需求结构为“供不应求”，从而在一定程度上推高房价？

如此担忧，孔总给予了两方面的分析！他表示，就目前，尽管厦门住宅用地供应量减少，但在短期内房价并不会受到影响，而是维持在相对稳定阶段运行！首先，岛内住宅用地稀缺，素有“寸土寸金“之称，购房群体相对稳定，多为有一定经济实力的客户所选择，故而短期内岛内房价稳定；而岛外，就目前而言，购买岛外楼盘产品多为刚需和首改群体，且当下岛外楼盘供应量较为充足，供求关系短期内并不紧张，因此房价也不会因此而受到太多干扰！

且，对于成交价格是否出现上扬现象，判断因素有四！第一，宏观经济依然处于低谷，影响到市民的支付能力；第二，限购政策持续，购房主体依然以刚需为主，对价格较为敏感；第三，市场竞争激烈，开发商依然存在回收资金的压力；第四，政策加码压力依然存在。故而，如数，第四季度厦门房价并不会出现大的幅度增长，以价换量或是开发商接下来所将重用的营销策略！

仅此扑朔迷离的楼市走向，何时购房，如何购房便成了大多数购房者所关心的问题！对此，孔总认为，第四季度厦门楼价将保持维稳走势，综上所述，今年仍是购房的最佳时机，在限制政策实施下，银行的利率优惠无疑给刚需购房者提供较好的购房条件。

随着传统“金九银十”的渐近，开发商积极备战希望掀起新的成交高峰；但同时，调控政策丝毫没有放松的迹象，购房者对降价仍然充满期待。今年的“金九银十”会是延续量价齐升的“秋收满仓”，还是继承去年降价求量的“寒冬突袭”？带着孔总的“预见启示“让我们拭目以待吧！